Выберите регион поиска:
 |   | Регистрация
 | Забыли пароль?
ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ  |  Добавить в Избранное

Отправить заявку

Заполните все обязательные поля
ФИО*:
Телефон*:
E-mail*:
Вид сделки:
Объект сделки:
Цена (рента):
Заказать оценку:
Доп. информация:
Поля, помеченные *,
обязательны для заполнения.

Как работать с коммерческой недвижимостью | 10 шагов

27.12.2011

Оглавление:

 

1.     Условные обозначения и сокращения

2.     Учреждения

3.     Классификация помещений

4.     Ценообразование

5.     Анализ планов помещений

6.     Необходимая документация для заключения договора аренды

7.     Виды договоров с собственниками помещений

8.     Проведение осмотра объекта

9.     Составление коммерческих предложений

10. Этапы работы с клиентом

1.   Условные обозначения и сокращения

·        S – площадь

·        H – высота потолка

·        -H – заглубление (цоколь)

·        ПП – полуподвал

·        ППА – переуступка права аренды (помещение от КУГИ)

·        ОСЗ – отдельно стоящее здание

2.   Учреждения

·       КУГИкомитет управления городским имуществом.

·       УФРС (ГБР) – Управление Федеральной Регистрационной Службой. Регистрируют права на собственность, а так же осуществляют перевод из жилого в нежилой фонд. Свидетельство обязательно для получение лицензии!

·       ПИБПроектно инвентаризационное бюро (выдает технические паспорта, атак же кадастровый план помещения)

·       КЗРКомитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга  является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, образованным в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в Санкт-Петербурге, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

·       КГИОПКомитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры – структурное   подразделение Правительства Санкт-Петербурга, созданный для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере охраны и использования памятников истории и культуры, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и иных отраслевых органов Администрации Санкт-Петербурга.

3.   Классификация помещений

3.1  Офисные (встроенные) Бизнес центры

3.2  Торговые помещения – со свободным доступом для клиента

3.3  Складские и производственные – закрытые территории, предприятия.

3.4  ОСЗ

4.   Ценообразование:

4.1  Месторасположение (трафик, проходимость)

500 чел. час – нормально

500 – 1000 чел. час – хорошо

Более 1000 чел. Час – отлично

Зоны: вокзалы, ж.д. станции, ст. метро, конечные остановки (транспортные узлы), гипермаркеты, торговые комплексы, транспортно доступные места (парковки) или «Проездное» место.

4.2  Наличие Кв. мощности (ЛенЭнерго справка о разрешении мощности)

Средняя Стоимость 1 кв. = 50 000 руб.

4.3  Универсальность (возможность изменения вида деятельности)

Пример: Было офисное помещение на первом этаже, сделали отдельный вход, прорубили витрины, стало торговое помещение. Или был магазин, стало кафе.

4.4  Площадь (средняя от 70 до 200 кв.м.)

4.5  Этажность (Цоколь, Подвал, ПП, Бельэтаж, первый или второй этажи)

4.6  Наличие входов (для клиентов, разгрузочное окно, во двор, на улицу)

4.7  Наличие вентиляции и пожарной системы

4.8  Наличие витрин (Большие просмотровые окна)

4.9  Связь, охрана, интернет

4.10                     Юр. Сторона (полный пакет не важен в том случае если договор аренды заключается сроком на одиннадцать месяцев)

4.11                     Система оплаты (наличные, безналичные, черная, белая Схемы)

5.   Анализ планов помещений

·        Осмотр границ помещения;

·        Перегородки, несущие стены, колоны (шаг колон);

·        Окна, входы, пожарные выходы;

·        Высота потолков;

·        Заглубление (если цоколь, пп).

6.   Необходимая документация

·        Для аренды помещения необходим собственник помещения с паспортом гражданина(если физ.лицо) или если собственность компании, то документы о регистрации данной компании в налоговом органе и доверенность на ведение деятельности от лица компании если выступает её представитель;

·        Необходимо свидетельство о праве собственности;

·        Если свидетельство о государственной регистрации права собственности отсутствует, в случае перевода объекта  из жилого в нежилой фонд, то обязательно необходимо наличие распоряжения о правомерности данных действий.

·        Технический паспорт на помещение или объект;

·        Если субаренда у КУГИ, то попросить ознакомиться договор аренды;

 

7.   Виды договоров с собственниками

·       Эксклюзивный

·       Рекламный

·       Простой (обычный)

 

8.   Проведение осмотра объекта

8.1  Позвонить и уточнить наличие объекта, с кем вы ведете переговоры (собственник, представитель, доверенное лицо, агент)

8.2  Уточнить стоимость и условия оплаты

8.3  Попросить прислать план помещения

8.4  После этого назначать время и организовывать просмотр

8.5  При осмотре необходимо обратить внимание на подходы и подъезды к помещению, где расположены входы (их количество), куда выходят окна, посмотреть подсобные помещения, вентиляция (вытяжка).

 

9.   Составление коммерческих предложений

9.1  Сбор данных об объекте (адрес, расположение, этаж, метраж, высота потолков, планировка, электрическая мощность, входы, витрины, фото)

9.2  Сверху располагается информация об агентстве «шапка»

9.3  Далее идет описание объекта, исходя из полученных данных.

9.4  План и фото объекта

9.5  Контакты (обратная связь, ФИО агента)

10. Этапы работы с клиентом: 

10.1                      Выявить потребности и пожелания клиента.

10.2                      Получить реквизиты (вставить их в договор и отправить клиенту по факсу или на электронную почту)

10.3                      В случае если интересы клиента представляет его уполномоченный представитель, то получить доверенность на право ведения данной деятельности от лица клиента.

10.4                     При подписании договора на обслуживание клиента, сверить реквизиты с оригиналами (свидетельство о регистрации и постановки на учёт в налоговый орган, выписку из реестра кодов ОКВЭД, проверить печать)

10.5                      Поиск объектов и предложение их клиенту.

10.6                      По заинтересовавшим вариантам, сбор документов и материалов, составление коммерческих предложений и отправка их клиенту.

10.7                      После получения обратной связи от клиента, связываетесь с собственниками объекта и договариваетесь на просмотр.

10.8                      В ходе осмотра помещения, обязательно предъявить клиенту или его представитель на подпись акт осмотра данного помещения.

10.9                     По окончанию осмотра обязательно получить обратную связь от клиента, т.е. узнать его точку зрения, размышления, пожелания, предложения по осмотренному объекту.

10.10                 После проделанной работы, если клиент не готов выходить на переговоры по заключению договора на данный объект, то следует учесть всю полученную информацию от него и предлагать следующие объекты уже исходя из более полных пожеланий клиента.

Автор: Зяблов Евгений Олегович +7 (812) 928-89-25

ответить


Возврат к списку

 

НАШИ ПАРТНЁРЫ

  • 47 регион-Строительная компания
  • Управляющая компания "ИнСтройТрест"
  • Агентство Недвижимости  Азимут Estate
  • АН Юрист
  • Правовой центр "Кодекс"
  • Зяблов групп
  • Инвестиционная Компания "ПИК Финанс"
  • Управляющая компания "Строительный Фонд"
  • Агентство Недвижимости "Дорадоз"